Glamour arquitectónico en viviendas de lujo, construidas sin proyecto de seguridad, aumentan la atractividad para el robo y el riesgo para los propietarios que han invertido sus ahorros en su proyecto de vida familiar.
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¿Somos verdaderamente conscientes de lo que compramos?
Nivel de ahorro en eficiencia energética, nivel de confortabilidad, nivel de obsolescencia técnica, nivel de calidades de materiales, nivel de calidad de la instalación y construcción, nivel de seguridad contra el robo. Y sobre todo, ¿Cuál será el coste real? en términos de mejoras, actualizaciones, mantenimiento y consumo.
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Para empezar tengo que confesar que los últimos meses me han generado un importante desasosiego. Por mi actividad de consultoría, he visto como varias promociones inmobiliarias de las llamadas de lujo (viviendas a partir de 450.000 euros), han sido entregadas a sus propietarios en vergonzosas condiciones de seguridad contra el robo.
Os puedo asegurar que se vive una situación muy difícil cuando le tienes que decir a una familia que su estupenda vivienda necesita 20.000 euros en seguridad y además tirar a la basura sistemas y perfilerías que acaban de pagar como excelentes.
El robo rompe el glamour arquitectónico de la vivienda
Qué bonita es mi nueva vivienda! Qué a gusto nos encontramos en ella!
Estas y otras más, son algunas de las expresiones que utilizamos para compartir nuestra emoción con familiares y amigos. Y en verdad es bella porque si algo hacen bien en la mayoría de los proyectos urbanísticos, es pensar en el entorno paisajista, en la orientación de la vivienda y en la combinación de espacios y luz natural.
Pero llega el día en que la mala suerte, la estadística, el infortunio o la temeridad hacen que todo ese glamour se desmorone y deje de tener sentido. Hemos sido víctimas de un robo.
Ser víctima de un robo es algo tremendo para muchas personas porque la mayor pérdida es la emocional, muy por encima de la patrimonial.
Algunas personas necesitan años para recuperar la confianza y volver a la normalidad emocional. En este sentido, tengo que decir que solo las victimas de un robo y sus familiares saben de lo que hablo.
Es un hecho bien contrastado que nuestra bioquímica cambia al sentirnos invadidos en nuestra intimidad, al sentirnos tan vulnerables, tan indefensos, y por supuesto, al perder una parte de nuestro patrimonio, no solo en la pérdida directa del robo sino en el después del robo, cuando nos enfrentamos a la reconstrucción de la protección.
Niñ@s, adolescentes y adultos con sentimientos entremezclados de rabia, miedo, paranoia, estrés y ansiedad.
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¿Dónde queda el glamour de la vivienda?
En el proceso de la reconstrucción de la protección es cuando nos damos cuenta de que tendremos que cambiar toda la carpintería de ventanales, puertas de acceso, volver a realizar obra para canalizar los cables del nuevo sistema de alarma, instalar más luz exterior y un largo etcétera que supondrán muchos miles de euros con los que no contábamos.
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El robo y el diseño arquitectónico son dos problemas a solucionar
Antes de que ocurra el robo, todas las partes están muy contentas.
El arquitecto es feliz con su obra, el promotor ha hecho su agosto con la venta, los propietarios están encantados con su nueva y maravillosa vivienda y los delincuentes aplauden su nuevo banco de peces para los próximos años.
El robo y la arquitectura son dos problemas a solucionar, ambos van de la mano y ambos se complementan.
Los ladrones profesionales entienden el diseño urbanístico (diseño del entorno) y el diseño arquitectónico (la estructura del edificio) mejor que cualquiera de nosotros, incluso mejor que el propio arquitecto que está diseñando el espacio.
El delincuente entrenado ve corredores de paso donde nosotros solo vemos belleza. Digamos que tienen una mejor visión metafísica del espacio enfocada a un fin.
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La tormenta perfecta.
La crisis y la escasa educación que se tiene en prevención del delito se ha sumado al inadecuado diseño urbanístico de la zona, al inapropiado diseño arquitectónico de la vivienda, también a las bajas calidades de materiales con alta obsolescencia que utilizan los promotores inmobiliarios y a los nulos mantenimientos posteriores (responsabilidad de los propietarios).
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Si el arquitecto no cambia, el ladrón aplaude
Ya sabemos que una adecuada combinación de desarrollo urbanístico y diseño arquitectónico reducen considerablemente las vulnerabilidades de una vivienda y protegen a los propietarios de modo pasivo (la seguridad pasiva es una forma inteligente y económica de protección).
Estándares de enfoque y calidades que la Comisión Europea ya recomendaba en el año 2001 pero que España aún hoy, en el 2017, no considera. !Oh! Qué sorpresa!
Los estándares CPTED recomiendan espacios abiertos, bien iluminados, que permitan la vigilancia natural entre vecinos, con establecimientos cercanos abiertos al público, con zonas de ocio y deporte, con adecuada señalética y vías de comunicación.
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Atractividad para el delincuente.
Teniendo en cuenta la zona, los delincuentes se sienten muy atraídos tanto por viviendas de lujo en barrios antiguos como por zonas de nueva edificación, a ser posible urbanizaciones de cierto lujo en el precio de venta pero de bajo coste en construcción y de difícil entendimiento entre los futuros moradores.
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Entendimiento entre vecinos.
Es muy difícil que vecinos de chalets independientes o pareados que comparten una zona de campo despoblada (ahora se le llama urbanización de lujo), se pongan de acuerdo en términos económicos para dotar de mayor seguridad a ese extenso campo que les acompañará en sus próximos 30-50 años.
También es igualmente difícil que vecinos de un mismo bloque con diferentes realidades sociales y económicas, aúnen esfuerzos para mejorar la seguridad de la comunidad o de su portal.
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Nuevas zonas urbanizables.
Son extensiones sin un vallado vigilado, a veces sin vallado, aceras y calles con poca iluminación que generan penumbra, viviendas esquinadas o en calles «culos de saco», desniveles y vegetación que son excelentes escondites y hacen de fantásticos corredores de paso para el avance del delincuente sin ser visto, ni identificado.
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El ladrón aplaude!
Una vez que la zona de aproximación es agradecida – en términos de facilidad para la delincuencia -, los ladrones tienen ante si una variada cantidad de viviendas a elegir, es como ser invitado a una fiesta donde todo es excelente (el jamón, el vino, la compañía).
Los delincuentes agradecen viviendas con vallados altos y opacos, bella y densa vegetación, puertas y ventanas no visibles desde el exterior, las preciosas puertas correderas de salida al jardín desde el salón, las pérgolas que hacen de amigables escaleras, paredes de pladur y los sistemas de seguridad «Fast Security».
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¿Cómo saber el nivel de seguridad de la promoción inmobiliaria?
Es mucho más sencillo de lo que pudiera parecer en un principio. Además no hace falta ser experto en seguridad residencial.
Es suficiente con pedir al promotor, el proyecto de seguridad donde se incluye el análisis de riesgos y las medidas técnicas adoptadas.
En la obra nueva, conviven certificados obligados como el de eficiencia energética y los de las instalaciones técnicas con certificados de valor añadido y buenas prácticas que tiene que ver con la calidad de materiales utilizados y con la seguridad de la vivienda.
Un truco de comprador avispado:
Preguntar por el proyecto de seguridad es un recurso muy útil para los propietarios porque permite evaluar el nivel de sinceridad y profesionalidad que tiene la promotora Real Estate. Si nos están engañando es algo tan serio, así serán el resto de promesas de calidades que escriben en su memoria.
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Sistemas de alarma | Pre instalaciones | Puertas de seguridad | Perfilería de ventanas y puertas correderas | Accesos comunes | Cuartos de comunicaciones | Puertas de garaje | Trasteros.
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Mi recomendación es NO FIRMAR.
Si en la maravillosa promoción inmobiliaria que ya os tiene enamorados y estáis a punto de firmar, en lugar de mostraros el proyecto de seguridad certificado por un Perito de Seguridad Privada o por un Director de Seguridad Privada, os muestran la tradicional memoria comercial de calidades, mi recomendación es NO FIRMAR.
La vivienda es la inversión más importante de nuestra vida, en términos económicos y de proyecto personal. La vivienda nos acompañará 30-50 años, si ya la adquirimos técnicamente obsoleta, estaremos heredando problemas y costes escondidos.
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Consultoría de seguridad residencial
Una historia real
Recientemente he asistido a una consultoria de seguridad para un chalet individual que aún no estaba terminado.
Constructor conocido, arquitecto de renombre, familia ilusionada y vivienda preciosa en una zona privilegiada en las afueras de Madrid.
Me gusta comenzar por el garaje porque en el garaje se ven muchas cosas interesantes que tienen que ver con la calidad general. El acceso al garaje estaba en rampa descendente que es ideal para que el delincuente no sea visto desde la calle y tenga más tiempo para su ataque a la puerta del garaje (mi primera píldora para el arquitecto).
Una vez dentro del garaje (donde el delincuente ya está a salvo de miradas externas), me encuentro con una pared que separa el propio garaje del acceso interior a la vivienda. Esta pared era de medio pie con un trasdosado de pladur en una zona, pero solo de pladur en otra zona.
También me encuentro con la obligatoria puerta cortafuegos, en este caso, de las más baratas del mercado (chapa de 0,7 décimas de milímetro).
Por el exterior, la puerta de entrada principal no podía ser de seguridad porque el arquitecto quería encargarla a medida a un carpintero para crear una vista memorable desde el exterior.
Los fantásticos ventanales del porche no podían tener persianas de seguridad porque eran feas y muy caras (ni me atreví a indicar que consideraran una rejas).
Califico de fantásticos a los ventanales porque en verdad eran espectaculares en diseño pero realizados con una perfilería inapropiada tanto para una climatización eficiente como para poder incorporar cristales de seguridad.
De vuelta al exterior y pensando en la vigilancia, tampoco se podían poner cámaras de vigilancia en la fachada de la vivienda porque obligaba a instalar los recomendables tubos de acero para proteger sus cables y esto rompía el diseño arquitectónico.
Y para rematar, me indican que las luces de la parcela serán indirectas para crear un ambiente agradable por la noche (es decir, penumbra).
A todo esto, el arquitecto me miraba con cara de asombro, como si yo fuera un enfermo de la seguridad y viniera de Marte, el constructor me miraba con ojos de odio y la familia no entendía nada. Lógico porque tenía a tres supuestos profesionales ante si y cada uno decía una cosa.
De forma general, la vivienda evidenciaba que había sido construida por un constructor que ahorraba en todo lo que a priori no se ve se y por un arquitecto nada conocedor de las normativas de seguridad contra el robo.
Mi dictamen fue fácil.
La vivienda es equilibrada, ofrece tanto glamour como inseguridad.
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¿Cómo se ha diseñado tu zona residencial?
¿Tenemos la suficiente cultura de seguridad como para afrontar una compra eficiente?
Tengo la certeza de que aún no existe la suficiente cultura de prevención. En este momento, mi aportación es comentaros algunas píldoras mas para ir mejorando:
Es conveniente saber que los espacios abiertos son más recomendables que los espacios cerrados y opacos de los residenciales de comunidades de vecinos.
Una zona llena de urbanizaciones cerradas invita a vivir dentro de la urbanización y a no realizar actividades en la calle. Si la calle y los parques no son ocupados por la ciudadanía, serán ocupados por las bandas y los delincuentes.
La iluminación debe planificarse para poder identificar a personas a 15 metros de distancia. Los árboles actuales y su posterior crecimiento no deben crear zonas de penumbra. La vegetación de arbustos no debe sobrepasar los 1,5mts de altura para evitar escondites.
El ayuntamiento debe permitir la apertura de locales en las cercanías de las viviendas para crear mayor actividad en la calle, sobre todo en invierno donde a las 18,00h es completamente de noche.
El diseño arquitectónico debe impedir la escalada a plantas superiores o viviendas colindantes. Las ventanas deben orientarse a la zona pública, los accesos a portales debe ser bien visibles. Evitar vallados opacos altos que dificulten la vigilancia natural de vecinos.
¿A cuánto tiempo se encuentra la dotación policial? O solo te has preocupado del colegio y del hospital más cercano.
¿A qué esperas para tener tus tres hipotecas?
Perdón por la ironía.
La vivienda es sin duda la mayor inversión que tendremos que afrontar en nuestra vida. Estará con nosotros 30-40 años y quizás muchos más en caso de que la hereden nuestros hijos.
Ahora ya se habla abiertamente de que hoy, los compradores adquirimos 3 hipotecas al comprar una vivienda: Hipoteca de la compra, hipoteca energética e hipoteca de inseguridad.
Conclusiones del glamour arquitectónico de la vivienda
Hace muchos años, Louis Henry Sullivan (uno de los padres de la arquitectura moderna), dijo que «La forma sigue a la función» en claro mensaje a que la forma constructiva debe supeditarse a la función específica del objeto a ser construido.
¿Cuál es el objetivo de un comprador de vivienda?
¿Vivir con comodidad y tranquilidad con su familia o tener una casa admirada por los vecinos y por los compradores de revistas de decoración?
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